Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme

Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist ein Instrument, um städtebaulich bedeutende Teile des Stadt- oder Gemeindegebietes erstmalig zu entwickeln oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zuzuführen. Dies ist beispielsweise bei der Umnutzung von brachliegenden ehemaligen Kasernen oder Industrieflächen der Fall.

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen dienen einer schnellen Mobilisierung von Bauland für die Errichtung von Wohngebäuden, Arbeitsstätten oder Gemeinbedarfseinrichtungen.

Die Maßnahme wird von der Gemeinde selbst oder einem von ihr beauftragten Entwicklungsträger oder Treuhänder durch einen kommunalen Zwischenerwerb und eine gesicherte Finanzierung aus dem Wertzuwachs der Grundstücke zügig durchgeführt.

Voraussetzung für die Anwendung einer Entwicklungsmaßnahme ist, dass eine zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegt und die Maßnahme aus Gründen des Allgemeinwohls erforderlich ist. Dies gilt vor allem

  • für die Errichtung von Wohnungen, Arbeitsstätten oder Gemeinbedarfseinrichtungen bei einem erhöhten Bedarf
  • für eine Wiedernutzung von brachliegenden Flächen

Eine Entwicklungsmaßnahme ist nur als das bodenrechtlich letzte Mittel zur Mobilisierung von Bauland anzuwenden, wenn für die notwendige Entwicklung keine "milderen" Mittel des Planungsrechts zur Verfügung stehen. Es muss deshalb erkennbar sein, dass die Gemeinde für die zügige Umsetzung auf die Anwendung der Entwicklungsmaßnahme angewiesen ist.

Finanzierung

Eine Entwicklungsmaßnahme wird u.a. dadurch finanziert, dass die Gemeinde in der Regel die unentwickelten Flächen in Form eines Zwischenerwerbs aufkauft. Für den Grunderwerb darf die Gemeinde nur die Preise zahlen, die ohne die Aussicht auf Entwicklung bestanden haben (z. B. Preis für Bauerwartungsland). Die erschlossenen Baugrundstücke werden zum Neuordnungswert an Bauwillige wieder veräußert. Dieser Ausgleichsbetrag, d.h. die Differenz zwischen End- und Anfangswert, dient ausschließlich der Finanzierung der Entwicklungskosten. Dazu gehören insbesondere die Kosten für städtebauliche Untersuchungen und Planungen, für die innere Erschließung und Gemeinbedarfseinrichtungen.

Anstelle der Gemeinde kann auch ein Entwicklungsträger als Treuhänder der Stadt die Grundstücke erwerben, freimachen, die Erschließung herstellen und die Grundstücke wieder verkaufen.

Durch den Zwischenerwerb kann die Gemeinde/der Entwicklungsträger eine koordinierte, zielgerichtete Ansiedelungspolitik aus „einer Hand” betreiben und die städtebaulichen Zielvorstellungen in absehbarer Zeit umsetzen. Sie kann abschnittsweise eine lückenlose Bebauung und Auslastung der Infrastruktur ermöglichen.

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften des besonderen Städtebaurechts vorbereitet und durchgeführt. Darum bedarf es für alle wesentlichen Änderungen im Entwicklungsbereich einer gesonderten Genehmigung durch die Gemeinde, u.a.

  • bei Errichtung und Modernisierung einer baulichen Anlage, bzw. eines bestehenden Gebäudes
  • bei Teilung eines Grundstücks, Verkauf, Miet-und Pachtverträgen von mehr als einem Jahr Laufzeit
  • bei Belastung mit einer Hypothek.

Die Gemeinde hat die Möglichkeit Grundstücke über das Vorkaufsrecht zu erwerben oder notfalls durch Enteignung zu beschaffen. Spätestens nach der Neuordnung muss die Gemeinde die Grundstücke an die früheren Eigentümer, soweit diese bauen wollen, wieder veräußern.